裁判要素

1.因出卖人（开发商）未根据约按期限出货房子，导致案涉《产品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的没办法达成亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》有关格式条约需要购房者在既未获得所购房子亦未实质占有购房贷款的状况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条约无效，对购房者不具备拘束力。

3.本案涉及产品房交易合同和产品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不可以交房致使各方合同解除，但却实质占有用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未获得房子，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处置，则在购房者对合同解除无过错的状况下，仍需要其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

民 事 判 决 书

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海西宁城**。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海海东市乐都区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海海东市乐都区。

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份公司青海分行。住所地：青海西宁西大街**。

负责人：梁世斌，该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房产开发公司。住所地：青海西宁创业路**

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份公司青海分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房产开发公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月十日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人一同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案1、二审受理费等诉讼成本。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。第一，依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》（以下简称《产品房交易合同司法讲解》）的规定，产品房交易合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再存在争议。第二，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式步骤直接转给了越州公司。在越州公司违约致使购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的状况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特点、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决紧急侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称，第一，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条款定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及达成债权的成本，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条约具备清理结算条约的性质，《借款合同》解除，不影响该条约的效力，王忠诚等三人应当根据该条款定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。第二，《产品房交易合同司法讲解》第二十五条第二款规定产品房交易合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来讲是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未依据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。第三，作为《产品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将它自己法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实了解，适使用方法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不致使合同当事人的变更，王忠诚等三人应当依据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实了解，适使用方法律正确，应予保持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司一同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每天10107.43元），至实质清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼成本。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《产品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，出货时间为2015年十月30近日。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款办法，每月归还本息829227.74元；担保方法为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条约生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的坐落于西宁城东区房子（建筑面积3736.19㎡，土地用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约按期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面赞同；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行获得案涉房子他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

依据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《产品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼成本由王忠诚等三人承担。

二审察明事实与一审察明事实一致。

二审法院觉得，本案争议焦点为建行青海分行倡导王忠诚等三人与越州公司一同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《产品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《产品房预售合同》形成产品房交易民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系剖析认定权利义务。依据《产品房交易合同司法讲解》第二十五条第二款的规定，作为产品房出卖人的越州公司将它收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。因为案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未根据生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极倡导权利，其怠于行使权利的行为，导致建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，依据合同相对性原理，倡导王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司倡导返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再倡导越州公司与王忠诚等三人一同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行倡导的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：1、撤销西宁中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；2、王忠诚等三人在判决生效后30日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每天10107.43元），至实质清偿之日止；3、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。

本院再审察明的事实与1、二审察明事实一致。

本院觉得，依据各方当事人诉辩建议，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《产品房交易合同司法讲解》第二十五条第二款规定：“产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除后，产品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未根据约按期限出货房子，导致案涉《产品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的没办法达成亦被解除。依据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中有关格式条约的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及达成债权的成本，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条约系建行青海分行为重复用而提前拟定的格式条约。在《产品房交易合同司法讲解》已经明确规定，产品房交易合同和产品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的状况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着需要王忠诚等三人在既未获得所购房子亦未实质占有购房贷款的状况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条约一方免除其责任、加重他们责任、排除他们主要权利的，该条约无效”之规定，该条约对王忠诚等三人不具备拘束力。

第三，关于产品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及产品房交易合同和产品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在产品房交易合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司出货房子；在产品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实质用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。假如案涉合同正常履行，王忠诚等三人获得房子，各方权利义务亦可维持平衡。但本案中，因越州公司不可以出货房子而导致合同解除，致使合同约定的各方权利义务紧急失衡。具体表现为：越州公司违约不可以交房致使各方合同解除，但却实质占有用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未获得房子，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处置，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的状况下，仍需要其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，需要充分考虑产品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，防止因强调单个合同的相对性而导致三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不可以成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

1、撤销青海高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

2、保持西宁中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份公司青海分行负担。

本判决为终审判决。